国庆黄金周以来，全国一二线主流城市密集出台房地产调控政策，社会各方都在关注，这场声势浩大、史无前例的调控将在多大程度上影响中国楼市的走向.
15日，著名经济学家吴敬琏首次对这一规定发表讲话。 他说，“不可能一只手发行货币，另一只手压住房价。”
16日，另一位重量级人物张五常在“复旦首席经济学家论坛”上发表演讲，解读了中国楼市飙升的奥秘。
与专家判断相呼应，从本周全国商品房销售量来看，一线城市均在稳步回升，超70%的二线城市也出现同比增长。交易量同比和环比增长。
难道是监管失败了？
1一线城市成交回升，二线城市超70%
昨日，中国指数研究院发布10月9日至15日当周中国房地产市场指数显示，一线城市成交量均稳步回升，二线城市成交量占比超过70%三线城市环比增长。
详见下图：
2 南京成交量同比环比双增
根据上表，本周（9-15日）南京成交量环比增长31.4%，同比增长145.4%。
根据我们10月5日对升级限购+限贷政策出台后南京商品房日成交量的统计，也印证了中指研究院的判断。
315个开盘项目，绝大部分成交情况良好
自9月26日南京发布限购令以来（限购令于10月5日升级），共有15个项目开盘（注：图中明发江湾新城不属于南京项目，六合、高淳,和丽水不是限购区内的项目不算),除了两款酒店式公寓产品——正大拇指广场和复地燕南销量不佳,只有融侨悦城这个住宅项目惨淡成交，其余项目均实现90%以上业绩，还有数个项目日光。
详见下图：
4 您如何看待目前的调控效果？
我们既没有看到房价大幅下跌，也没有看到成交量出现断崖式缩水，甚至成交量在停滞了几天后稳步回升。 这样的现实是不是让很多人失望了？ 据此是否可以判断调节失灵，效果不明显？
观察者不这么认为。
1、限购限贷取得了一定的效果，确实把一部分人挡在了楼市之外。 到底有多少人不在这个规定之内？ 官方和民间都没有准确的数据。 每个市场的情况都不同。 有的项目意向客户被限制了20-30%，有的被限制了一半，有的被限制了三分之二。
或许你会不以为然：既然限购了那么多，为什么在交易量上还没有明确体现呢？
对于这个问题，只有一个原因：前期的客户群太大。 与发售数量相比，即使被限制三分之二，符合购买条件的人数依然是可售套数的两倍甚至数倍。 多于。 以冀西南两个亮点项目——奉化金地中心和佳兆业城市广场为例。 如果不是限购限贷，可能会有上千人抢购。 分别从240套和352套的数量来看，成绩显然还是符合的。
毫无疑问，限购限贷遏制了楼市的疯狂。
二是房价暴涨势头被强行压制住。 由于调控升级，南京限价令执行得更加严格，价格红线成为开发商难以逾越的鸿沟。 一些开发商试图通过掩盖和封场来威胁延迟上市和玩游戏，但都被坚决拒绝。 限购令后15个新开盘项目销售价格较前期均未有突破。
比如金地中心风华，作为一个纯新项目，一次性放出4万多元。 根据他们对潜在客户的调查，大家对4万元的价格基本没有抵抗力，但最终还是卡在了3.5万。 在红线下方。
3、购房者理性增强，市场出现分化迹象。 今年前三季度，只要有楼盘开盘，无论地段还是质量，都一一出炉。 疯狂的市场让购房者失去了基本的理性和判断力国内楼市行情，必须抢下每一处楼盘。 监管之后，这种情况发生了变化。 最明显的例子就是证大大拇指广场、复地雁南都等公寓产品销售受阻国内楼市行情，而融侨悦城等一些缺乏品牌支撑的项目销量惨淡。
市场的分化是购房者理性的最直观体现。
显然，我们期盼的“速冻”并没有出现，房价也未能相应回落。 指望楼市立即量价齐跌是不现实的。 但可以断言的是，调控对未来预期的影响，早已在购房者心中发酵。 只要政策不松动，影响会慢慢扩大，效果会逐渐显现。
南京楼市观察原稿
