21世纪经济报道记者唐绍奎上海报道
继合肥、苏州、杭州之后，长三角又一热点城市完成了第二轮集中供地。
7月12日，南京市今年第二批集中供地告一段落。 此次南京共推出44个地块，总出让面积约207万平方米，总起拍价约755亿元。 44块地块中，已售出42块，城南2块地块未售出。 土地成交中，30幅地块以底价成交，5幅地块达到顶签，总成交金额约727亿元。
南京市对本轮土地出让的地块位置、质量、招标条件等进行了较大调整。 土地拍卖规则的变化包括鼓励房地产公司开发改善住房； 自觉引导房地产企业提高住房质量； 13个地块实行“差别定价、按程序备案”等政策的发展。 其余31块地块继续执行“限价、定质、争地价”政策。
据不完全统计，已有超过125家房企报名参与竞拍，报名最多的是河西区的4幅地块。 即便如此，以底价成交的地块仍占多数，这也与南京土拍的定价合理有关。 相应地，根据地块的位置不同，房企在拿地时也出现了差异化。 20余家房企集中火力竞投河西区4块地块，均进入抽签高峰期。
不过，不能认为南京土拍市场较首轮出现回暖迹象。 开拍前，有些情节根本没兴趣。
易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，南京第二轮集中供地较为平静，这与上半年房企销售业绩不佳有关。今年。 房地产企业拿地能力变弱，或者说房地产企业拿地的钱已经不多了。 由此看来，南京第二轮土地拍卖实际上延续了第一轮土地拍卖的逻辑，继续呈现温和的成交态势。 与已经完成第二轮土地拍卖的杭州和苏州相比，南京的情况颇为相似。 这进一步说明，当前土地拍卖市场需要刺激，否则土地交易将陷入过于温和的局面。
房地产企业的理性
修订南京第二轮土地集中供地和土地拍卖规则，建立差异化定价政策。 13块优质地块无最高限价，为房企留出更多利润空间； 房地产企业投资南京的信心也有加持作用。
网上房产数据显示，6月南京新房认购8120套，成交5970套。 二手房成交6111套），环比增长39%。
央企、国企较为活跃。 中国海外、保利、招商局、金地等已注册12块地块； 局部地区已登记地块10处； 华润已注册9个地块； 龙湖也申请了6块地块南京土地市场网，但没有申请到河西区的4块热门地块； 万科只申请了3个地块，都是热门地块。
南京房地产企业的土地拍卖策略在一定程度上受当地政府的引导。 此次，南京13个地块实施“差异化定价”，包括城东光华路地块、南部新城地块、河西西南地块、燕子矶古城地块、汇通路地块，江河、板桥、麒麟、江宁三个地块，这13个地块均未设置粗略限价。 这些地块均匀分布在刚需区和改造区，更能满足差异化的住房需求。 可见，政府有意将市场竞争向全市多个行业、多个区域扩散，增加房地产企业的选择余地。
不仅如此，河西区、南南新城、城东等板块的粗略涨停板上限也纷纷上移。 例如，河西中部地块原石限价高达5.5万元/平方米，刷新南京目前最高原石限价； 河西西南3个地块中，2个地块粗略限价4.8万元/平方米，与去年持平。 与出让地块相比，粗限价上涨了约1650元/平方米。
热门板块将取消部分地块的“毛坯限价”，抛开涨价预期。 南京业内人士指出，政府正试图先让楼市升温，以带动全市楼市。
不过，房地产企业还是理性的。 申请了多块地块的央企、国企，依然集中在河西区、燕子矶、大角场等热门板块。 金茂45.4亿元拿下南部新城大角地块； 燕子矶G32地块经过房企34轮竞价，最终以33.3亿元的价格被保利发展拿下。 保利发展、龙湖地产、南京本土地产公司宜居建设、南京新城建等收购了2块以上地块。
多地第二轮集中供地顺利结束
与杭州、苏州、合肥等城市相比，房地产企业对南京第二轮集中供地更为理性。 回顾公开数据可以看出，在长三角多个热点城市的第二轮集中供地中，除杭州外，其他城市都出现了土地出让终止或土地滞销的现象。 不过，南京的地块成交量多于苏州和合肥，只有两块地块未能成交。 与杭州相比，出让地块少了3块，土地出让金却多了近200亿。
同策研究院研究总监宋宏伟分析比较了长三角地区本轮土地集中供应的结果，认为有两大特点：央企、国企成为主力军土地征用，土地拍卖市场明显分化。 拿南京和杭州做对比，南京第二批出让土地42块，收入700亿元。 南京的土地市场更加分化，多地热度有所上升。 东子金山、江宁百家湖、仙林大学城、燕子矶新城等区域被拍卖出售。 但也有两块未售出的地块。 从房企来看，国企、央企仍是主力军，周边城市投资拿地更为积极。
“差异化”可以说是长三角第二轮土地集中供应的代名词。 杭州市第二次土地拍卖45幅地块全部成交，成交金价557.2亿元，溢价率5%。 房地产企业的分化也比较明显。 当地房地产公司积极收购土地。 滨江某房地产公司收购了12块土地。 萧山城投和城建拿地也比较积极。 其他房地产公司在拿地方面并不积极。
苏州第二轮集中供地，20幅地块全部顺利出让，总出金271.3亿元，溢价率3%，地块分化也比较明显。 其中，3块地块上签，17元以底价成交。 从房地产企业来看，拿地的主力是央企。
此外，合肥第二轮土拍共成交29块地块，5块地块未中标，成交总价仅为190亿元。
宋宏伟指出，目前征地的核心力量是国有企业、央企和区域房企。 这些企业的三项红线指标普遍偏低，有一定的现金流支持拿地扩张。 基于财务指标的安全性和信用优势，这些拿地房企的融资渠道较为畅通，可以支持其战略扩张。
宋宏伟总结说，与第一轮集中供地相比，第二轮集中供地具有三个典型特征：一是降低了土地拍卖的门槛，比如较低的保证金比例，部分城市可以分期付款; 综合成本下降，不仅土地基准地价稳中有降，土地拍卖的附加成本也有所下降南京土地市场网，如降低自持要求、降低配套建设等； 三是优质地块占比明显提升，主要是提高了开发商参与拍卖的积极性，提高了土拍市场的人气。 目前，一线城市和部分核心二线城市的土地市场较为火爆，而中西部地区的大部分三四线城市则不那么火爆。
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