成都兴城人居市场化征地的“后思考”

发布时间:2022-12-01 20:00:27      来源:网络整理   浏览次数:111

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作者_成都兴城集团专职外部董事杨晓松

土地和房子就像面粉和面包的关系,所以拿地对房地产企业来说非常重要。笔者选取2020年成都兴城集团董事会审议的旗下子公司人居地产集团(以下简称“人居”)市场化征地典型案例,对具体实施情况进行分析,并提出相关建议。

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人居征地在减少,压力在增加。人居在成都试图拿地 但距离目标还很远

2020年,集团董事会决定,人居参与市场化土地拍卖26宗,涉及土地面积1667亩。人居为市场化拿地下了很大功夫,但与集团年初设定的市场化拿地2000多亩的目标还有一定差距。他们共追踪土地案件93起,涉及土地面积6830亩。开展土地调查67项,涉及土地面积4735亩。可研用地48件,涉及用地面积3419亩。参与拍卖18次,涉及土地面积1344亩。最终征地7起,涉及土地面积422亩,整体征地成功率为25%。

2017-2019年与2020年人居征地对比

征地指标方面,2018-2020年连续​​三年呈下降趋势。2018年跟踪征地79起,约6248亩,竞标24起,约2090亩,其中渗透率约33%。2019年跟踪94宗,土地约7124亩,中标9宗,土地约667亩,中标率9.36%。2020年跟踪93宗,约6830亩,竞标7宗,422亩,中标率6.18%。

从成都土地市场开发商拿地面积排名来看,2018-2020年,从榜首跌至第十,连续三年呈下降趋势。

成都的土地拍卖市场就像一个竞技场。势头强劲的新进入者正在展现强大的实力。争夺土地的人数在减少,压力在增加。总渗透率从2018年的33.45%下降到2020年的6.18%,与同期一线房企10%的渗透率相比,存在一定差距。

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难点及原因分析:一线滨海房企卷入竞争成都上半年土地市场,拿地难度逐年加大

2017年以来,由于成都城市能级不断提升,在新一线城市中处于领先地位,加之双城双城双城双城经济圈建设的号召,正叠加需求爆发,而且成都的地价高于杭州。成都、武汉、南京等新一线城市较低。沿海一线房企继续看好成都土地市场,拿地热情更高。土地市场供需两旺,地价上涨。他们将不惜一切代价增加在成都的存在。

此外,2017年成都住宅市场价格大幅上涨,万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖等国内大型房企入市,土地市场竞争加剧,将持续到 2020 年。

而且,成都每年的土地供应量是近十年来最低的。在多重因素的影响下,人居用地的获取难度逐年加大。

原因如下:

一是项目开发周期普遍较长,导致征地资金周转困难。人居从征地到开市的周期一般在450天左右。符合行业“高周转”的主流发展模式,大部分成熟的房企基本可以在一年内实现从拿地到开业。原因在于各类人居项目的设计、招投标、施工、回款流程长、效率低导致开发周期(征地、开工、预售到回款)滞后于一些成熟的楼盘房地产公司 1-2 年,导致资金周转率低,资金成本增加。

二是征地态度相对保守,征地节奏先松后紧。拿地策略市场反应略有滞后,面对一些需要快速反应的投资机会缺乏把握机会的能力,市场的敏锐洞察力有待提高。2020年,人居下半年取得的7宗土地全部中标,而10月份正是土地密集收购的时间。原因如下:一是为实现集团减债保业的目标,放弃多处土地拍卖;二是上半年土地市场竞争激烈,晋江沙河堡131亩等多地被高价竞得;三是受人才公寓政策调整影响,公寓用地及集团供地未能如期上市。不过,与大型市场化房企相比,人居的拿地态度相对保守,未能充分把握市场机遇,拿地节奏呈现松中有紧的状态。

三是房地产各项成本较高,议价能力弱。一是资金占用成本高。项目开发周期延长导致资金占用成本高于国有龙头企业。二是征地成本相对较高。2020年,成都主城区土地拍卖价格普遍达到1.5万元/平方米。拿地门槛越来越高,市场集中度也越来越高。人居共征地7块,总面积422亩,总金额55.5174亿元,高于上届征地成本。三是融资成本相对较高。受信用评级偏低、融资渠道狭窄等因素影响,人居的平均融资成本高于龙头国有企业。四是施工安装成本较高。人居采用施工总承包招标方式,建筑安装成本高于市场领先的国有企业“施工总承包+专业分包+主材集中采购”模式。

四是货币政策收紧,融资难度进一步加大。2017-2019年,住宅用地规模扩大,面临融资监管升级、净资产规模受限、融资门槛高、融资成本高、现金流失衡等多重压力。2020年人居环境融资负荷触及三个红线“天花板”,融资难度和资金链风险进一步加大,将影响后续征地、开发建设等关键环节,规模收益,严重制约规模扩张速度。

土地一二三级市场_成都上半年土地市场_土地 市场比较法

五是市场机制不健全,核心竞争力有待提升。成都市场约有300家主流房企。龙湖、恒大、中海、保利、万达、华润置地、中铁建等知名房企入驻成都上半年土地市场,本地中小企业也不少。居正面临着市场份额被挤出的威胁。与大型市场化房地产企业相比,人居的市场化激励机制还不够完善,与行业特点和战略目标的关联度不够。高新技术人才吸纳困难,缺乏工效联动、员工跟投、股权激励差异化等市场。

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对策建议

综上所述,人居本次市场化拿地成功率仅占董事会审议通过率的25%。房地产企业部对全国成渝双城经济圈发展战略的认识还不高。项目固定的毛利率考核指标也应在一定情况下进行优化。

一是结合人居环境实际发展阶段,制定更加科学、完备的指标评价体系。经过多年的发展,人居已经积累了较为丰富的房地产开发经验,目前正由成长期向扩张期过渡。扩张和战略发展较为激进的房企,会根据不同阶段的目标和战略要求适时调整投资收益率,毛利率普遍下降。金茂、奥园、碧桂园、恒大等房企为满足战略扩张需求,均将利润率下调3%以上。大多数常青树 净利率为0%的现金流项目,会议后仍可考虑。目前,住宅投资考核指标的毛利率为固定毛利率,与一些激进的房企相比不具备竞争优势。建议集团在成为世界500强的大目标下,在人居考核中更多关注营业收入、土地价值、产品成交率和回款情况,不再过多关注单个项目的利润。

二是坚持“渐进下放、有效监管”的原则,落实人居环境管理自主权。人居承担着城市综合开发、生产经营等职能。本集团在加强财务管控的同时,结合人居发展现状进行战略管控,逐步适当下放部分日常生产经营职能,如拍卖土地获取生产资料等。该等事项从根本上改变了集团管理层和董事会忙于生产经营日常琐事而无法逃脱的局面,将战略决策聚焦于关乎生存和发展的重大问题,集团的未来和命运。建议集团充分授权人居市场化拿地,确保业务发展灵活,人居每六个月向董事会报告市场化拿地情况。同时,建议董事会研究推进项目混改、员工跟进投资等龙头房企已经实施的一系列措施,以提高企业竞争力。

三是加强与外部单位的合作,提高人居市场占有率。一是通过合作、联盟、并购等方式与知名房地产企业合作,整合资源,优势互补,提升核心竞争力。二是紧紧抓住我市大力发展TOD建设的机遇,借鉴成铁集团、中铁建、保利发展控股、万科、旭辉集团、华润置地战略合作,共创TOD合作发展充分发挥深耕成都房地产市场优势,积极推进与成都铁路集团合作的土地收购模式。人居署要积极构建和畅通交流合作渠道,在轨道交通规划、规划、建设、运营等领域创新深化合作。三是积极加强与一大批优质建设单位的合作机会,探索“融资建设”和“投资促进建设”的方式。四是学习部分央企灵活招投标模式,探索建立供应商库,选择最佳合作单位,提高采购质量和效率,缩短项目开发时间,降低资金占用成本。三是积极加强与一大批优质建设单位的合作机会,探索“融资建设”和“投资促进建设”的方式。四是学习部分央企灵活招投标模式,探索建立供应商库,选择最佳合作单位,提高采购质量和效率,缩短项目开发时间,降低资金占用成本。三是积极加强与一大批优质建设单位的合作机会,探索“融资建设”和“投资促进建设”的方式。四是学习部分央企灵活招投标模式,探索建立供应商库,选择最佳合作单位,提高采购质量和效率,缩短项目开发时间,降低资金占用成本。

四是加强后期科学管理,加快项目开发周期,提高项目附加值。一是积极转变经营模式,运用适当的成本控制手段降低成本。建立成本管控机制,积极开展成本管控等活动。建立成本管理激励机制,形成成本控制的良好氛围。二是缩短项目开发周期,解决资金压力,降低资金成本。三是提高开发项目质量,增加产品附加值,实现利润最大化。尤其是能够为项目带来高附加值的环节,更需要精心策划,比如项目的前期定位,规划设计、项目后期包装推广、销售、服务等环节。四是人居要加大人才的招聘和培养力度,特别是项目经理、城市经理、区域经理等关键岗位的人才储备,为人才走出成都市场打下坚实的基础。

五是加大对即将出台的土地市场新政策的研判,提高应对能力。结合最新的“两集中”土地出让政策,即集中发布出让公告(原则上每年不超过3份出让公告)和集中组织出让活动,人居署要提前做好应对措施。一是拓宽合作渠道,加强合作发展。二是全面前置研判等基础工作。三是力争实现土地拍卖时段全覆盖,增加土地征用机会。四是调整暂缴费用、建筑安装费、财务费用的计算标准,提升招标能力。五是关注区域外拓展机会,提前布局。六是拓展城市更新、片区综合开发等土地储备方式。

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